导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物hù)数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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