近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么a>

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(x适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么ìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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