5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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