万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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