万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司(天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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