万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020>

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部(bù)分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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