近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有(春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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