导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因alt="中(zhōng)国户均几套房？| 民(mín)生(shēng)·周(zhōu)君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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