文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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