近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(ré宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思n)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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