文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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