5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。<值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别/p>

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多(du值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别ō)（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别