万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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