导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　均码一般是什么码，均码一般是什么码数g>（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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