5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(gu五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力ó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力