导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说<天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝strong>户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝人(rén)均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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