“现(xiàn)在(zài)的(de)房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首席(xí)经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业(yè)分化(huà)的愈加明(míng)显，让机构和投资者(zhě)的关注度从(cóng)板块向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经(jīng)双杀到(dào)了最(zuì)底部(bù)，而且是反复(fù)地(dì)杀到了(le)底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻(xún)找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足(zú)以(yǐ)下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询)表示，如果关注(zhù)一(yī)下今(jīn)年(nián)房地产的(de)开发资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房(fáng)企(qǐ)能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融(róng)资等(děng)各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最高(gāo)的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成本(běn)是否也是业内最低的；这些都是(shì)我(wǒ)们(men)看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够(gòu)同时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了(le)“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着较稳健(jiàn)特(tè)色的(de)国央(yāng)企房企，其(qí)财(cái)务指(zhǐ)标称得上完(wán)全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判(pàn)未来市场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会(huì)来了(le)，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高(gāo)到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实现(xiàn)了快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用率，预计(jì)今(jīn)年会有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一(yī)方面，在于它(tā)本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得(dé)那么(me)好，可(kě)能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家(jiā)房企的(de)扩张速度(dù)是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没有(yǒu)那么快，所以要规避(bì)公司净负债率提高到(dào)一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地产、中国(guó)金茂(mào)、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速(sù)度与净负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央企自然而然(rán)就(jiù)具(jù)有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更加看好国(g太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询uó)央企(qǐ)，但(dàn)这也(yě)并不意(yì)味(wèi)着，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一(yī)季(jì)报，滨江集团的十大(dà)流(liú)通股东中新进(jìn)了“中国工商银(yín)行股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年(nián)时(shí)间，房地产市场(chǎng)整体在(zài)走“下(xià)坡(pō)路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团(tuán)有太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询近(jìn)七成营收来(lái)自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让(ràng)滨江集团的(de)房企排名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的(de)是(shì)，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团(tuán)股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示(shì)，公司(sī)于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地产开发(fā)只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上的(de)中游环节，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料供应(yīng)商(shāng)，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节与上游(yóu)材(cái)料端息息相关，新盘开(kāi)工不(bù)足导致上游不(bù)被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地产(chǎn)行业在(zài)进入存(cún)量房时代，所以(yǐ)对地(dì)产产业链，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规(guī)模越(yuè)来(lái)越(yuè)大(dà)，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增(zēng)长却一直都很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前两位(wèi)的(de)都是来自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是富安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例(lì)，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自(zì)有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公(gōng)司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据(jù)了(le)半壁江山(shān)。需(xū)要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两只基金(jīn)都是价值派基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地(dì)产(chǎn)产业链股票还有金(jīn)地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内(nèi)上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的(de)是，他似乎对(duì)于定(dìng)制(zhì)家居类标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道公司金牌(pái)橱(chú)柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门(mén)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游(yóu)的(de)物业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类标的(de)大多在(zài)香港上市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对(duì)此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是(shì)比较高的，每(měi)年到期(qī)的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动(dòng)的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合(hé)同(tóng)周(zhōu)期还能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提(tí)价的(de)公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是(shì)挣钱的(de)，后(hòu)面(miàn)因(yīn)为保安这些固定人(rén)员成(chéng)本(běn)的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做到提价(jià)难(nán)度是非常大的。但是该(gāi)公(gōng)司能在业内做到到期(qī)之后提价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的(de)定位(wèi)和比(bǐ)较好(hǎo)的服务是(shì)有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调(diào)。

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