近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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