5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

马云的钱属于个人吗　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以马云的钱属于个人吗及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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