万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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