导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商凶猛的意思是什么 凶猛的近义词品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅凶猛的意思是什么 凶猛的近义词中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等凶猛的意思是什么 凶猛的近义词基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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