文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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