近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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