万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集手机话费交了能退吗(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这手机话费交了能退吗(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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