北京稳楼市政策“小步快跑”

近日，央行北京分行、金融监管(guǎn)总局北京监管局、北京住建委联合下发通(tōng)知，优化离异家庭购房认贷政(zhèng)策。调整后，离婚不满一年且家庭名下在北京市(shì)无成(chéng)套住房，执行首套住房信贷政策。

这是继今年3月27日不再执行“夫妻离异后，不符(fú)合限购规定的任何一(yī)方3年内不(bù)得在京购房”后，北京(jīng)市对离(lí)婚购房(fáng)政策的再度优化(huà)。

去(qù)年末以来，稳楼市(shì)政策继(jì)续平稳释放。其中，一线城市的动作最引人关注(zhù)。

去(qù)年12月，北京推出“首付比例下调”“普(pǔ)宅认定标准优(yōu)化”“房贷(dài)利率调整”等一系列组合拳；今年2月，通州区解除“双限”；今年(nián)4月，北(běi)京调(diào)整绿色建筑的公积金贷款上限，并延(yán)长老旧小区(qū)改造(zào)项目的住房公积(jī)金贷款期限。

其他一线城(chéng)市中，上海、深圳先(xiān)后废(fèi)止了“70/90”政策；广州对近郊(jiāo)区(qū)市(shì)场的限购政策(cè)进行了优化；上海对外(wài)地单身(shēn)人(rén)士限购(gòu)政策进行了优化；深圳下调了户籍(jí)和(hé)非户(hù)籍人口的购房门槛。

业内分析人(rén)士认为，单个政策的力度看似不大，但其释(shì)放(fàng)节奏较为平稳，并正在形成累(lèi)加效果。在各项政策的综合作用下，市场回暖值得期待。

北(běi)京“317新政”压力渐除

北京(jīng)对离婚买房的政(zhèng)策限制，源于7年前的“317新政”。2017年3月17日，北(běi)京(jīng)发布《关于(yú)完善商品住房销(xiāo)售(shòu)和差(chà)别化信贷政策的通知(zhī)》，强调居民家庭名下已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有贷款记录的，以二(èr)套房的标准进行购买，即购买(mǎi)普(pǔ)通住房的(de)首(shǒu)付(fù)款比例(lì)不低(dī)于60%，非普(pǔ)通住(zhù)房的首付款比例不低于80%。一周后，作(zuò)为该政(zhèng)策的“补丁”，有关部(bù)门再(zài)度发文，明确离婚一年内贷(dài)款买(mǎi)房，商贷和公(gōng)积(jī)金贷款都算(suàn)做二套房。

2021年，北京又将离异后买房的限制年(nián)限提高(gāo)至3年。

“317新政”还(hái)包括(kuò)限售(shòu)政策、暂停发放25年以上(shàng)贷款(kuǎn)等，被认为是北京楼市的转折点。政策出台后，北(běi)京市场的投资(zī)投机需求逐渐被(bèi)挤出，市场(chǎng)交易量一度明显(xiǎn)下滑，价格也有所回落。

2021年(nián)下半年(nián)以来，在房地产市场去杠杆的大背景下，北京楼市继续进入深度调整中。多家研究机构相关负责人向21世纪经济报道记者表示，到目前为止，北(běi)京多(duō)数区域的房价仍然低于(yú)2017年初的水(shuǐ)平。

北京市统计局的数据显示(shì)，2023年，北(běi)京全市新建商(shāng)品(pǐn)房销售面积为1122.6万平方米，其中住宅销售面积为811.1万平方米。与2016年相比，分别(bié)下降了33%和18%。

如今，随着市场风险的出清和(hé)投资投机(jī)需求的退出，北京楼市已经发(fā)生(shēng)了重大变化，这类限制性政策(cè)的“使命”接近完成。

广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，当(dāng)前市场上留存的购房需求(qiú)以刚需和改善性(xìng)需求为主。“过去楼市火热期间，想着法子钻空子(zi)，比如离婚获得购房资格、获得首套资格，现在这些动机都(dōu)没有了(le)。既然如此(cǐ)，这类调(diào)控政策已无存在的必要”。

他还(hái)表示，另一方面，作为人口(kǒu)结(jié)构变(biàn)化的一大特征，现(xiàn)阶段离婚、单身、独居人(rén)群较多，必须要考虑这部分人群的(de)合理住房需求，加大支持力度。

此次调整之前，北京已于(yú)3月(yuè)27日宣布，“夫妻离异后，不符合限购规定(dìng)的任何一方3年内不得(dé)在京购房(fáng)”政策废止。

近几个月来，北京还推出了下调首付比例和贷款利率、延(yán)长最高贷款年限、优化普宅认定标(biāo)准、优化公积金政用心工作快乐生活感悟(zhèng)策等(děng)措施(shī)。“317新政”给北京楼市带来的压力，正在逐步解除。

政策仍有优化空间

除(chú)北京外，其他一线城市也在(zài)不断释放政策利好(hǎo)。今年以来，上海、深圳先后(hòu)废止了(le)“70/90”政策；广州对近郊市场的限购政策进行了放松；上海针对特定区(qū)域、人(rén)群，对限购政(zhèng)策进行了优化(huà)；深圳下调了户籍和非户籍人口的购房门(mén)槛。

此外，苏州、杭(háng)州等一些热点二(èr)线城(chéng)市(shì)也陆续出台相关的政(zhèng)策宽(kuān)松措(cuò)施(shī)。政策释放表现出“小步快跑”的节奏。

据中原地产统计(jì)，与去年相比，今年各地出台稳楼市政(zhèng)策的频次(cì)有所放缓，但一些(xiē)新的措施开始出现，体现为优化公(gōng)积金政策、住房以旧换新、全面取消限购等。

叠加(jiā)此前的相关措施，政策效果正(zhèng)在(zài)逐渐显现。

根据统计(jì)局发布的(de)数(shù)据，今年3月，全国商品房销售(shòu)面积为1.13亿平方米，商品房销售(shòu)额1.08万亿元，虽然(rán)同比(bǐ)有所(suǒ)下降，但达到去(qù)年下半年以来的月度(dù)高点。

4月16日，国家统(tǒng)计(jì)局(jú)副局(jú)长盛来运表示(shì)，支持房地产稳定发展政策措施效果还在持续显(xiǎn)现，并在(zài)三个方面带(dài)动了相关数(shù)据的(de)改(gǎi)善：“三大(dà)工程”拉(lā)动房(fáng)地产投资0.6个百分(fēn)点；“白名单”政(zhèng)策使企业国内贷款(kuǎn)降幅收窄了(le)1.2个百分点；一(yī)系(xì)列促进楼市消费的政(zhèng)策，使一季度新建商品房销售面积和销售(shòu)额降幅比1~2月分别(bié)收窄了(le)1.1和1.7个百分点。

有市场人士认为，相比二三线城市的动(dòng)作，一线城市的(de)政策力度相对不大。但一线城(chéng)市具有较强的示范效应，对市场心理的影响较大，对其他城市(shì)也有一定的(de)带(dài)动作用。

就此次北京调(diào)整离婚购房政策而言，中指研究院市场研究总监陈文静表(biǎo)示，其意味着在市场过热(rè)时期出台的政策有(yǒu)望陆续退出，向市场释放出进一步优(yōu)化政策(cè)的积极信号，对市场情绪有望产生有(yǒu)利影(yǐng)响。

她还指出，当前北京(jīng)房地产政策整体仍较为严(yán)格，未来限制性政策存在继续优化预期。

中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟表示，除(chú)一线城市和少数二线(xiàn)城市外，楼(lóu)市宽松政策(cè)的释放空间已经不大。因此，未来这(zhè)些城市(shì)的政策继续优化的可能性仍然很(hěn)大。

对于市场(chǎng)走势，业内人士普遍(biàn)认为，以价换量(liàng)仍(réng)将是市场的主流，未来市(shì)场交易(yì)能否(fǒu)持续升温，将(jiāng)在很大程度(dù)上取决于优化政策的力度。用心工作快乐生活感悟p>