超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品住房(fáng)“以旧换新”的城市越来越多。

就在4月23日，一线城市深圳也加入到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究(jiū)院最新统计，自去(qù)年以来，支持商(shāng)品住房“以旧换新”的城市已超(chāo)过40个。

不过，《每日经(jīng)济新闻(wén)》记者梳理发现，上述各城市推出(chū)的商品住房“以(yǐ)旧换新”政策力度不一，操作(zuò)细则也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以旧换新”的效果也(yě)显露出了差异(yì)。

以郑州为例，截至(zhì)4月24日(rì)下(xià)午，郑州市房产交易服务平台系(xì)统(tǒng)内已有(yǒu)超过180套“以旧换(huàn)新二手房”完成登记入库，占试点(diǎn)阶段收购计划的(de)36%，房(fáng)源总价在29万—318万元，这距离郑州市二手(shǒu)住房“卖旧买新、以旧换新”试点工(gōng)作正式启动还不到(dào)4天。而深圳本土房地产中(zhōng)介机(jī)构乐有(yǒu)家4月24日(rì)在接受记者采访时表示，他们(men)开启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约(yuē)客户。

不过在业内人士看来，由于二手房交易、评估时间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整(zhěng)体的落(luò)地效果还尚不明显。住房“以旧(jiù)换新(xīn)”意在(zài)联动一(yī)二手房，降低(dī)交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高、二手房评估价(jià)或(huò)交易价较低、可置换新房选择少等痛点。

最大痛点是卖掉旧房

其(qí)实早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动。今年以来，越来越多的城市加入进来。

从各地支持“以(yǐ)旧换新”的方式来看，主要(yào)包括两种：一(yī)是房企联合经纪机构(gòu)对旧房优先(xiān)推售，若一定期限(xiàn)内旧房售出则按流程购买(mǎi)新房；二是开发商或国资平台收购(gòu)旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方(fāng)式是今(jīn)年以来住(zhù)房“以旧换新”的主流。

4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产(chǎn)中介协会(huì)联合发起的“以(yǐ)旧换新”就(jiù)属于第一种。此前的4月(yuè)19日，乐有家已与绿景白(bái)石洲正式开启“以(yǐ)旧(jiù)换新”活动，目前签约参与活(huó)动的客户已有7单。

来源：乐(lè)有家

乐(lè)有家方面解释道，“以旧换新”核心条款(kuǎn)之一是帮助业(yè)主尽快卖掉旧房。其调研结果(guǒ)显示(shì)，参与(yǔ)“以旧换新”客户最首要的动(dòng)机是借此快速卖出旧房，这一占比达到(dào)70.8%。推出“以旧换新”后，不少(shǎo)业主主动联系(xì)经纪人咨询了解。

对(duì)于以旧(jiù)换新的项目，乐有家也是有选择的，其合作新盘(pán)是位于深圳南山区的绿景(jǐng)白石(shí)洲项目，价格也有一定吸引力。该项目折后单价8.3万(wàn)元/平方米(mǐ)起，周边二手房(fáng)价格(gé)收评：创业板指大涨收评：创业板指大涨逾3% 券商股大涨、两市成交金额超万亿元逾3% 券商股大涨、两市成交金额超万亿元为13万—15万元/平方米，新房和二手房价格倒挂35%—40%。

“我们了(le)解到，目前(qián)成(chéng)交的(de)以旧换新单里，大(dà)部分旧(jiù)房与(yǔ)新房的(de)差价并不大，旧房售出后获得的房款能覆盖(gài)新房(fáng)总价的60%以上，加上客户(hù)也有一定的经济(jì)积累，承担的经济压力不会很(hěn)大(dà)。”乐有家方面(miàn)表示，在(zài)流程上，客户可(kě)锁(suǒ)定意向房源2个月。2个月内(nèi)旧房(fáng)售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新(xīn)房交易流(liú)程；如果旧房未售出，客户可选择退订新房，无违约责任。

不过，在广东省城乡规划院住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉看来，“以旧(jiù)换新”最大的(de)痛点是卖掉旧房。“目前，开发商(shāng)参与以旧(jiù)换新的(de)协(xié)议，锁定意向房源的周期往往在(zài)2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右(yòu)，但二(èr)手(shǒu)房往往很难在(zài)2个月内卖出(chū)。因此(cǐ)，卖家要(yào)获得‘买新’的优惠价格，就得在(zài)‘卖旧’时能降(jiàng)低挂牌价，即降低挂牌价的损(sǔn)失，在买新房(fáng)上获得了补偿。”

记者了解到(dào)，无论是自有交易还是统一收购旧房，旧房抵新(xīn)房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣(kòu)比例(lì)。如无锡市梁溪区在“以旧换新”公告中明确指出，存量二(èr)手商品住房总价需不高(gāo)于新(xīn)购房源(yuán)总价的60%，指定楼(lóu)盘是5个(gè)。

在不同城市、不同(tóng)政策模式(shì)下(xià)，二手房抵扣的价格也(yě)不(bù)尽相(xiāng)同，有些低于市场价，有些则接近或略高于市场价(jià)。一位江苏苏州的二手房业主就表示，她的二手房在“以旧换新”过程中是(shì)被官方收购的，其最终(zhōng)的评估价与市场(chǎng)价基(jī)本一致。如果走市(shì)场化交易可能还卖(mài)不到评估价价格，主要(yào)换(huàn)新的几个指定楼盘刚(gāng)好也是自己中意的。

李宇嘉(jiā)认为，“以旧换新”关键是激(jī)发二手房业主“依旧(jiù)换新”的(de)动力，政策的出发点和落脚点就是真正从(cóng)满足(zú)业主住(zhù)房消费升级的愿望，并从降(jiàng)低置换成(chéng)本、置换周期，并(bìng)能买(mǎi)到心仪(yí)的(de)、优惠新房等角度施策。同时，卖不掉二手房则“无责(zé)退(tuì)订新房”，这个很(hěn)关键，可以给到(dào)参与活动的二手房业主足(zú)够的安全垫。

二手房参(cān)与门槛较收评：创业板指大涨逾3% 券商股大涨、两市成交金额超万亿元高

记者梳理发现，尽(jǐn)管目前不(bù)少城市提出了“以旧换新(xīn)”的(de)政策导向，但仍处于政策探索阶段(duàn)，当前整体效(xiào)果尚不明(míng)显。如从目前落地的(de)政(zhèng)策细则来看(kàn)，不少(shǎo)城市都会对参与 “以旧换新”的二手房源有规定门槛或要(yào)求(qiú)，尤其是以国资平台等为主体(tǐ)收(shōu)购旧房的。

以郑州(zhōu)为例，试(shì)点阶段收购的二手住房需(xū)满(mǎn)足的条件包括但不限(xiàn)于：房龄不能(néng)超过15年、如有(yǒu)房贷需(xū)还清(qīng)、要位于三环(huán)以(yǐ)内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房(fáng)应(yīng)是已取得房屋竣工验收备案证明的(de)“现(xiàn)房”。

郑州城发安居(jū)收购二手房“以旧换新”流程图来源：郑州(zhōu)市房产交易服务平台

目前，在郑(zhèng)州市房产交易服务平台系统内，已(yǐ)有超过(guò)180套“以(yǐ)旧换新二手房”完成(chéng)登记入库，房源总价(jià)在29万—318万元，多数房(fáng)源(yuán)都是一居室或二居(jū)室，房源面积大多(duō)数都(dōu)在70平方米以下。目前郑州(zhōu)参(cān)与“以旧换(huàn)新”的新盘有58个，均价在8100—42000元/平方米。

近日，记者以购房者身份采访郑州多(duō)个参与“以旧换新(xīn)”活动(dòng)的(de)新(xīn)盘项目(mù)了解到，通过“以旧换新”方式(shì)购(gòu)买新房并无(wú)特别限制，在售房源(yuán)都可以选，全款(kuǎn)或者(zhě)按揭贷款的(de)付(fù)款方式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵(dǐ)扣房款或首(shǒu)付(fù)，优惠折扣都按(àn)案场(chǎng)现时情况来定。

再看扬州，该市(shì)鼓励支持开发企业开展“直接(jiē)收购”式 “以旧换新”业(yè)务(wù)，从去年9月开始已(yǐ)经在试点进行系列措施。截至今年2月底，扬州市区(qū)已有逾200套二手(shǒu)房被房企(qǐ)直接收购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点(diǎn)的房(fáng)企在(zài)5个月内承接的二手房收购总额约2亿元，带(dài)动(dòng)新房成交额近(jìn)5亿元(yuán)。

李宇嘉建议，“以(yǐ)旧换新”前期可(kě)选择资金链紧张、愿意让利(lì)的开发商参与(yǔ)，并(bìng)通过“以旧换(huàn)新”让开发商获得参(cān)与活(huó)动能有效提振销售的好(hǎo)处，从而对市场其(qí)他开发商起到示范效(xiào)应。

易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在(zài)后续改革(gé)中是可以更好得到解决的。比如说从评估的角度看，可以采取(qǔ)多家(jiā)评估公司联合评估(gū)、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范(fàn)围的房源(yuán)，后续可(kě)以设(shè)立(lì)标准和划分结构，尤其(qí)是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。