万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后(h女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌òu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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