饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zà82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头i)二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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