导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算德国对中国友好吗，德国对中国怎么样(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着(zh德国对中国友好吗，德国对中国怎么样e)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　德国对中国友好吗，德国对中国怎么样"中国(guó)户均(jūn)几套房？| 民生·周(zhōu)君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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