导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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