5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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