文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历ong>三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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