饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买(三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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