文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情牛鬼蛇神是什么生肖(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实牛鬼蛇神是什么生肖物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(牛鬼蛇神是什么生肖wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 牛鬼蛇神是什么生肖