近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lá张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗i)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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