近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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