“现在的(de)房(fáng)地产很难再(zài)出(chū)现像(xiàng)过(guò)去十年的系(xì)统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的(de)关注度从板块向单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再(zài)往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在(zài)房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要(yào)非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关(guān)注一(yī)下今年(nián)房地(dì)产的开(kāi)发(fā)资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现了(le)一个很明显的分(fēn)化，无论是(shì)在(zài)销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资(zī)背景(jǐng)的房企在资本(běn)市场表现(xiàn)相(xiāng)对较好(hǎo)，但(dàn)没有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行(xíng)业(yè)内的最低水平；利(lì)润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的(de)；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重的(de)一家房企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道红线”的(de)“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(sh中国哪里的莲子最好吃ù)据(jù)整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红(hóng)线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳(wěn)健(jiàn)特色的国央(yāng)企房企，其(qí)财务指标称得上完全(quán)健康的仍(réng)是(shì)少(shǎo)数。而(ér)更加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始(shǐ)大(dà)举扩张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着(zhe)国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置(zhì)的一家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了，其(qí)开始(shǐ)在一线城(chéng)市(shì)进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实现(xiàn)了快速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今年(nián)会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在(zài)于它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在(zài)一线城市，另外一(yī)半也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩(kuò)张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的(de)民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年市(shì)场没有想象得(dé)那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对房企(qǐ)的(de)净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那(nà)么(me)快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负(fù)债(zhài)率提高到一(yī)个比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润(rùn)置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在(zài)践行(xíng)较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民(mín)营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但(dàn)在各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确(què)实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自(zì)然而(ér)然(rán)就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民(mín)中国哪里的莲子最好吃营房企，机构更加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也(yě)并不意味着(zhe)，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受到机构(gòu)的青(qīng)睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混(hùn)合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全(quán)国(guó)社保(bǎo)基金(jīn)一一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长期(qī)持有(yǒu)滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产公司的(de)几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐，和(hé)其自身的基本(běn)面(miàn)表现存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现等(děng)多(duō)维度(dù)都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿中国哪里的莲子最好吃元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据(jù)近期(qī)发布(bù)的(de)2023年一季(jì)报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的(de)持(chí)续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占到近六(liù)成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居(jū)杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的(de)较(jiào)突出(chū)表(biǎo)现，也(yě)让滨(bīn)江集团的房企排名(míng)迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集(jí)团(tuán)实(shí)现销售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻(fān)了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构(gòu)的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表示，公(gōng)司于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只是房地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)上的中游(yóu)环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要(yào)包(bāo)括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与(yǔ)上游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下(xià)游。“中国(guó)房地产行业在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的(de)家装家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房规模(mó)越来越大，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国(guó)过去的数(shù)据充分说明(míng)了这一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却(què)一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂居(jū)前两位的(de)都是(shì)来(lái)自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股(gǔ)早已成为基金重仓(cāng)股的(de)天(tiān)下，彼(bǐ)时(shí)包(bāo)括公募的中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了(le)半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧(ōu)的(de)两只基金都是价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票(piào)还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年(nián)内(nèi)上(shàng)涨已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来看(kàn)，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的(de)十大(dà)流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他管理的广发策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产(chǎn)品也(yě)成为志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全(quán)部三(sān)只产品均登榜十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也(yě)成(chéng)为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游的(de)物(wù)业股也(yě)越来(lái)越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何(hé)选择(zé)成(chéng)为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚(gǔn)动的(de)大(dà)部分(fēn)项目到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产品(pǐn)提价的公司很少，因为(wèi)物(wù)业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安(ān)这些固定人员成(chéng)本的(de)年(nián)度增长，不过服务没有特(tè)别好(hǎo)，客(kè)户没(méi)有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一(yī)步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 中国哪里的莲子最好吃