5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢