5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码)续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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