昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心

民盟的加入条件是什么,民盟的加入条件是什么样的

民盟的加入条件是什么,民盟的加入条件是什么样的 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任泽(zé)平(píng)团队  

  导(dǎo)读

  是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”,不足一(yī)个月时间,已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态,试(shì)点现房销售(shòu)。

  1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了,用(yòng)你的钱,建你的房子,还烂尾了,这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng),没钱没实(shí)力(lì)的别建了,不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会,这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì),也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时,全(quán)国缺房(fáng)子,开发商缺钱,预售制(zhì)是权宜之计,现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1,从(cóng)大开发进入存量时代,对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le),该取消了,改为现房销售。以后一手交钱,一(yī)手(shǒu)交房(fáng),天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活,兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì),长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事,中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展,跨过(guò)这道关,解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

  2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售?大家(jiā)想想,绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货,预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度,购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn),预售制对购房者(zhě)非常不公平,比如,交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián),在此期间,购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī),还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn),预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng),若(ruò)遇到(dào)下行周期,会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制,改为现房(fáng)销售,这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展,一举多得,谋划(huà)长远(yuǎn)。

  3、为什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度?预售制(zhì)度怎么来的?国(guó)外什(shén)么情况?简单科普一下(xià):商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港,俗称卖(mài)楼花,卖期(qī)房,是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改,由于商品房短缺,房企缺(quē)资金,借(jiè)鉴中国香港,引入了商(shāng)品房预售制度。其实,当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是,重(zhòng)点来了(le)!发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施,开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售,买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款,而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以,预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的,如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施,一定(dìng)会触发风险,对购房民众不公平,所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度,以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性,现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代,取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆,不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会,当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活,只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革,中国一定能(néng)化解这个(gè)难题,让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性,安居乐业。

  4、简单(dān)讲,如果(guǒ)取消预售(shòu)制,改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售,开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段,而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn),这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障,这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng),实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善,是以客户为中心,房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外,老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì),烂(làn)尾(wěi)毁三代,好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度,取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下,取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

  作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时,对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。(参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》)  

  目录

  1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

  1.1 起(qǐ)源(yuán):分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”,霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

  1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少,引进“卖楼花”模式,形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

  1.3 预售制推动城市化进(jìn)程,但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

  2 国际经验

  2.1 美国:交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn),交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

  2.2 德国:可(kě)零首付(fù)购房,提供(gōng)期(qī)房烂尾险

  2.3 英国:10%定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì),55%-80%房款交房时(shí)支付

  2.4 日(rì)本:为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法,设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

  2.5 新加(jiā)坡:买方资金由(yóu)银行监管(guǎn),享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

  3 启示

  正文

  1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

  1.1 起源:分层销售+“按揭”,霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

  二十世纪五十年代在中国香港,楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì),但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题,分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代,中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù),许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅,住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高(gāo),不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi),需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式,但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题,不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì),如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开,即“分契(qì)”,然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng),购买楼宇的市(shì)民数量有所增加,开发商资(zī)金周转加快。

  在分层(céng)出售的基础上,将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu),霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司,凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验,对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解,在(zài)努力(lì)寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后,除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书,上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外,“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个(gè)亮点,即(jí)先收取买家的订金,采用类似租金(jīn)的分期付款形式,等新楼落成时,收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián),买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力,加速了房屋的建造和(hé)销售,也解(jiě)决了制造商的资金问题,降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险,在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色,纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé),“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题,使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

  预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣(róng),但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况,但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化,建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制,促进市场健康发展。例(lì)如,1960年,位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工,出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后,中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管,即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前,确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付,还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成,资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管,支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假,套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn),中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(监管账户(hù))、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制,且银行的责任上升,如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng),银行将成(chéng)最大风险方,后续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善,出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

  1.2 住房需求大、供给量(liàng)少,引进“卖楼(lóu)花”模式,形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

  二(èr)十世纪九十(shí)年代,中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题,引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来,中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业,强调基础(chǔ)建设(shè),这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng),唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题,才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理,统一分配,以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度,住房市场发展起步较晚、增速较慢,福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题,因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大,而社会缺少大型房地产开发商,商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境(jìng),此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起,中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度,先后出台多项文件,大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如,1998年,国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革,加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件,决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配,逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制,从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制,允许(xǔ)开发(fā)商卖期房,解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题,开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发,形成滚动开发模式,住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改货币化,中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè),支持购房者,极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

  引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu),经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力,加快(kuài)城镇住房建设。具体来说,是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者,由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港,在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中,商品房(fáng)预售流程(chéng)为:房(fáng)地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中,购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款,并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款,换言之,房屋未(wèi)建成,开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款,这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言,预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

  1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng),但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

  作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式(shì),预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期,同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng),推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng),不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求,也(yě)提高了居(jū)民居住水平,中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区,从全民蜗居(jū)到基本适居,住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步,数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来,城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年,城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén),43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi);1981-2020年,全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里,增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告:2021》测算,1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平,城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米,城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套,套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式,2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63%,而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng),比重上升(shēng)至(zhì)87%。

  是该(gāi)取消预售(shòu)制了:问(wèn)题及(jí)建议

  预售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣,行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年,房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平,累计上涨8.2倍,年复合增速10.6%。房地产开发投资完成额从(c民盟的加入条件是什么,民盟的加入条件是什么样的óng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元,累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi),年复(fù)合增速17.8%。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元,累(lèi)计上涨11.3、65.3倍,年复合增速12.1%、21%。伴随房地产业(yè)的快速发展,房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起,队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián),房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个,比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

  二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

  1)从经济增长渠道,房地产带动的上下游产业链特别长,高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2%(完全贡献(xiàn)),其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3%(直(zhí)接贡献),房地产带动产业链占GDP的9.9%(间(jiān)接贡献),其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

  2)从投资渠道,2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5%,其(qí)中(zhōng),房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3%。

  3)从金融渠(qú)道(dào),从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看,2021年12月(yuè)为27.07%,如果加上信托(tuō)等通道业务(wù),占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看,2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76%。如(rú)果房企大面积(jī)违约,将导致银行不良率大(dà)幅上升。

  4)从居民财富效应渠道(dào),根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》,2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元,大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看,2020年中国(guó)为(wèi)66.6%,高于(yú)美国的27%、日本的37%、英国的(de)49%、法(fǎ)国(guó)的(de)56%、德国(guó)的64%。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo),主要是因(yīn)为住房市(shì)值高,以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú),直接融资比例(lì)较低,股票、债券市值较低,居民投资渠道(dào)缺乏。

  是该取消预售制(zhì)了:问题及建议

  不可否(fǒu)认,预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在,当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

  从个人层面看,绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货,预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度,购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如,交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年,在此期间,购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息,还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外,购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系,如果开发商(shāng)发生违(wéi)约,购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì),但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái),因此购房者承担的风险较大(dà)。

  从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看,预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张,资金若(ruò)遇到下行周期,会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险,进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

  从金融层面看,银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方,一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善,出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题,导致“烂尾”等情况,而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同,已经从银行(xíng)获得房款,如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等(děng),则风险完全(quán)由(yóu)银行承担,银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

  从监管角度看,购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)?楼民盟的加入条件是什么,民盟的加入条件是什么样的盘“烂(làn)尾”,归根结(jié)底两个字那就是“没钱”,即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设,商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法,由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定,各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如,太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40%左(zuǒ)右,郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是,不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用,导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期,月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me),监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的?实际(jì)上(shàng),在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下(xià),抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金,是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方,以工程建设名义,获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金,再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企,而(ér)拨付的工程款,远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金,在房企各(gè)地项目间流动,变相加杠(gāng)杆(gān),这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性,房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设,形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式,但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

  2 国(guó)际经验

  整体来(lái)说(shuō),国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点:

  1)预付款(kuǎn)保护:对于购房者预付资金,一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制,如英国(guó)、日本;

  2)预付款比重:要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低,绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付;

  3)预付款支付方式(shì):预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支(zhī)付,或按工程进度分(fēn)期支付,或(huò)二者结合(hé);

  4)按揭贷款(kuǎn)方式:一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款,一是(shì)按工程进度付款,按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng),购房(fáng)者开始(shǐ)月供;二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn);

  5)房(fáng)屋烂尾保护:为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险,在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时,保障购房者权益;

  6)房屋交付(fù)保护:房屋交付质量的保障有两种方式,一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后,开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期,通常(cháng)1-5年,保(bǎo)修期满,购房者支付(fù)尾款。

  是该取消预售制了:问题及(jí)建(jiàn)议

  2.1 美国:交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管,交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

  美(měi)国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返还,最低首付比例(lì)为(wèi)3.5%,交房前仅支付首(shǒu)付,其余房款交付后按揭还款(kuǎn),交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管,交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

  定金及首付环节,定金比例一(yī)般为房款的(de)1%-5%,首付比例最低(dī)可低于3.5%,根据美国官(guān)方数据,2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12%。

  余款支付(fù)方(fāng)面,除(chú)定金或首付(fù)外,购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

  资金监管方面,美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金,购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾,购房者资金可通过申请仲裁取回,且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行,银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款,由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì),银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证,通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

  是该(gāi)取消预售制了:问(wèn)题及(jí)建(jiàn)议

  2.2 德国:可(kě)零(líng)首付购房,提供期房(fáng)烂尾险

  德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房,房款按建造(zào)工期进度支付,按揭按工期放款后还(hái)贷,房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率,开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

  预售门槛(kǎn)方面,德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前,购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证,签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买,定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

  签署购房(fáng)合同后,购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税,分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng),属于购房附(fù)加费(fèi)。

  首付(fù)方面,德国没有规定最低(dī)首付比例(lì),可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

  余款方面,德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度,一般分7笔进行(xíng)支付(fù),具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说,支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工,支付比例可能是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭方面,购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷,房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率,银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款,每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn),期限结束后,购(gòu)房者开始还贷(dài)。

  保险方面,德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn),保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时,保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复,开发商破产,由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

  2.3 英(yīng)国:10%定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制,55%-80%房款交房时支付

  英国预售制设有10%定(dìng)金保险保护机制,交房(fáng)前付款比例仅20%-45%,资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

  订立合(hé)同前,买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师,负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节,各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

  定金(jīn)方面,英(yīng)国设置了10%定金保险(xiǎn)保护机(jī)制,当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时,购房者(zhě)10%的定金由保险公司(sī)赔付,而超(chāo)出10%的部分较难追(zhuī)回(huí)。

  首付方(fāng)面,首付比例通(tōng)常为10%-25%,首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

  余款支付环节,英国采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式,但是交房前付款比例相对较(jiào)低,一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5%-10%的款(kuǎn)项,即交房(fáng)前付(fù)款比例在20%-45%之间,剩余款项交房后(hòu)支付。

  交(jiāo)付环节(jié),英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù),交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

  资金监管环节,英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé),资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管,在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中,由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师,卖方律师转给开发商,即资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口,有利于保障购(gò民盟的加入条件是什么,民盟的加入条件是什么样的u)房者资(zī)金安全。

  2.4 日本:为规范期房交易(yì)立法,设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

  日本(běn)期房交易立法,定金超(chāo)5%或(huò)1000万日(rì)元时(shí),开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”,交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20%,开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10%房款,交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

  立法(fǎ)方面,日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡,叠加法(fǎ)律空白,社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍,为(wèi)此,日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》,经多次(cì)修订,目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

  定金保护方面,根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》,对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5%或超1000万日元(yuán)的部分,法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)?即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时,开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同,设置购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险,并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外,其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾,购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付,同时,开发商需向购房者赔付(fù)违约金,一般约(yuē)为房(fáng)价的10%。

  房款支付环节,交房前只需支付最多不(bù)超20%的定金,签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后,购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款,但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款,除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

  2.5 新加(jiā)坡:买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn),享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

  新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75%房(fáng)款的订金,首付比(bǐ)例20%,余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付,所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù),交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15%尾(wěi)款。

  订金支付(fù)环节(jié),新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制,即OTP,签订OTP后需支付5%房款(kuǎn)作为(wèi)订金,OTP有效期14天,执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同,不执行OTP则退(tuì)还3.75%的房款。

  首付比例(lì)方面,签订购房(fáng)合同(tóng)后,购(gòu)房者(zhě)需支付15%的首付及印(yìn)花(huā)税,同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

  余款支付(fù)上,新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式,《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定,要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守,支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等,支付(fù)比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款,月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā),未放(fàng)款部分无需月供。

  资金监管方面,购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù),账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu),购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī),此后购房者支付15%的尾款。

  3 启示(shì)

  一,短期(qī)来看,当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点,重点是保交楼和房企重组。一方面,加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度(dù),长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象,重点是保交楼保复工保民生,给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面,从现在起,对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业,加大支持力度,由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业,为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团,给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

  二(èr),中(zhōng)期来看(kàn),应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性,兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节,建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制,如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段,保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié),鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù),为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节,建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制,充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节,引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu),或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管,以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节,建立商品房保修期制度。保修期内,开发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū),购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

  三,长期来看,取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面,98年房(fáng)改时(shí),全(quán)国缺(quē)房子(zi),开发(fā)商缺钱,预售制是权宜之计,现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1,从大开发进入存量时代,对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了,该取消了,改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面,取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì),改为现房销售,开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段,而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信,这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障,这样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量,实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

  

未经允许不得转载:昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 民盟的加入条件是什么,民盟的加入条件是什么样的

评论

5+2=