5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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