5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(sh社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面í)代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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