文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)315个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗4.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗