近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权手机话费交了能退吗分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)手机话费交了能退吗红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派手机话费交了能退吗”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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