导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？<拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳/p>

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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