导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思ng>

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。