饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经(秋以为期句式特点，秋以为期句式判断jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú秋以为期句式特点，秋以为期句式判断)务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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