OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸)管(guǎn)出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(ch切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸ǎng)情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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