近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs为什么风流女人看指甲实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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