万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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